Pri prodaji stanovanjskih oziroma bivalnih nepremičnin v Sloveniji, se še najdejo prodajalci, ki poskusijo sami prodati nepremičnino. Je pa res, da je takih vsako leto manj, saj kmalu spoznajo slabosti kot tudi nevarnosti takšne prodaje.
Glavnih sedem razlogov, zakaj je prodajo nepremičnine zelo priporočljivo zaupati ustrezni nepremičninski agenciji:
DOLOČITEV PRODAJNE CENE NEPREMIČNINE
Prodajalci nepremičnin praviloma mislijo, da vedo koliko je vredna njihova nepremičnina, na podlagi hitrega ogleda ponudbe nepremičnin, ki jo najdejo s pomočjo iskalnika na spletu. To še posebej velja za večja mesta kot so Ljubljana, Koper z obalo, Kranj, Maribor in Novo mesto,kjer je ponudba ustrezna za sestavo referenčnih vrednosti,kot izhodiščno osnovo za določitev vrednosti njihovega stanovanja, hiše ali zemljišča. V kolikor se stanovanje nahaja v istem bloku ali stolpnici in je primerljive velikosti, lege, nadstropja ter notranje opreme, potem je takšna primerjava za določitev prodajne vrednosti stanovanja lahko ustrezna. Seveda pod pogojem, da sosed ni postavil previsoke ali prenizke cene in, da je sosedovo pravno stanje nepremičnine ustrezno za prodajo.
Nepremičninska agencija pozna ponudbo na trgu, prav tako ve kakšne so bile realizirane cene nepremičnin v zadnjem obdobju, ki praviloma vedno odstopajo od oglaševanih in na katere se zanašajo prodajalci nepremičnin. Nepremičninska agencija bo pri predlogu kakšno izhodiščno ceno postaviti nepremičnini, upoštevala tudi vse druge vplive kot so želeni rok realizacije prodaje nepremičnine in prodajalcu nepremičnine svetovala kaj vse je potrebno v stanovanje, hišo ali na zemljišču še postoriti, da se lahko doseže zanj najvišja možna cena in seveda še sprejemljiva za kupca nepremičnine. Ne pozabite, že zelo majhna investicija v prenovo lahko zelo poveča vrednost oziroma pritegne zanimanje vaše nepremičnine, vložek v to pa je praviloma zanemarljiv.
KDAJ PRIČETI S PRODAJO NEPREMIČNINE
Nepremičnine so dobrine najvišjih vrednosti, zato moramo kot dober gospodar toliko skrbneje določiti pravilni začetek prodaje nepremičnine. Saj poznate pregovor, da z dobrim startom hitreje pritečemo na cilj. Nepremičninski agent je pri tem ključen, saj vam bo le on lahko svetoval prodajne kanale oziroma način prodaje vaše nepremičnine. Nepremičninski agent bo najprej tudi preveril ali sploh imate vse ustrezne listine, ki jih potrebujete ob prodaji in vam pomagal oziroma svetoval kje in kako jih pridobiti. Priznane nepremičninske agencije imajo v svoji bazi veliko potencialnih kupcev, morda se tudi za vašo nepremičnino najde ustrezen. To je še posebej pomembno, če se vam mudi prodati svojo nepremičnino in, če je kupcev več. Na ta način lahko dosežete ugodnejšo kupnino, brez enega samega oglasa! Morda niste vedeli, da ima za marsikaterega kupca nepremičnina tudi višjo vrednost, če se ne oglašuje in jo nepremičninski agent predstavi kot redkost ali posebnost.
KJE OGLAŠEVATI NEPREMIČNINO
Vsaka nepremičnina ima svojega kupca in glede na njeno vrednost, lokacijo in druge razloge prodaje je potrebno določiti strategijo prodaje. Dobra nepremičninska agencija ima sodoben spletni portal in veliko sledilcev. Agencija na pregleden način predstavi in razširi informacijo o vaši nepremičnini v cilju, da se najde večje število zainteresiranih kupcev za ogled vaše nepremičnine, tudi preko socialnih omrežij. Stroške takšnega oglaševanja vedno prevzame agencija, vas pa pri tem lahko razbremeni s pogosto zelo neprijetno komunikacijo zainteresiranih kupcev oziroma drugih oseb.
KAKO NA OGLEDU PREDSTAVITI NEPREMIČNINO KUPCU
Veliko prodajalcev nepremičnin, ki so najprej sami poskusili s prodajo nepremičnine se je v nadaljevanju odločilo za sodelovanje z nepremičninsko agencijo že po prvem ogledu zainteresiranega kupca. V ZDA se vse prodaje nepremičnin izvajajo preko nepremičninskih agencij zaradi pravne varnosti, kot tudi zato, ker lastniki nepremičnin ne želijo spustiti v svoje stanovanje ali hišo neznanca, ki se je po telefonu predstavil zgolj kot zainteresirani kupec, ima pa lahko tudi drugotne namene. Le kako bo prodajalec svojega stanovanja ali hiše pokazal svojo nepremičnino veliki skupini zainteresiranih kupcev, ki pridejo na ogled s skupino prijateljev ali sorodnikov že na prvi ogled nepremičnine namenoma skupaj. Takšna velika skupina lahko zelo preseneti prodajalca nepremičnine, ki ne more držati stika z vsemi »obiskovalci« , pa tudi vse svoje »dragocenosti« ne more več skriti. Tudi pogajanja za ceno in druge plačilne pogoje so lahko za prodajalca zelo težavna in tvegana, če je lastnik na ogledu sam nasproti veliki skupini, ali če noče zainteresirani kupec mirno končati ogleda oziroma zapustiti nepremičnine. Tudi dokazovanje nasprotnih dejstev v primeru spora, bo za prodajalca težje, če ne bo na ogledu prisoten nepremičninski agent, ki bo morda neprijaznega ali nepoštenega interesenta na ustrezen način odvrnil od njegove namere, ki bi lahko škodovala lastniku nepremičnine. Nepremičninski agent bo že pred ogledom obvestil prodajalca kdaj in koliko ljudi bo prišlo na ogled in bosta skupaj določila ustrezen termin in način predstavitve nepremičnine.
KATERA CENA NEPREMIČNINE JE TISTA PRAVA
Tudi odvetniki se na sodiščih ne zastopajo sami sebe….zato bo pameten prodajalec prevalil prenos informacij pri pogajanju o ceni na nepremičninsko agencijo, ki bo poskrbela za ustrezen prenos oziroma komunikacijo s kupcem. Na ta način prodajalci praviloma dosežejo boljšo kupnino, kot če bi se pogajali sami, saj kupec praviloma zelo kmalu »začuti« do kam vse lahko niža kupnino, včasih tudi s pomočjo prijateljev, ki prihajajo na ogled kot resni kupci, vendar le z namenom, da prodajalcu ponujajo nižjo ceno in tako »umetno« ustvarjajo pri prodajalcu občutek o nižji vrednosti nepremičnine. Dobra oz. profesionalna nepremičninska agencija bo znala prodajalcu pravilno svetovati in ga tako zaščitila pred takšnimi poizkusi.
SKLENITEV PRODAJNE POGODBE
Sklenitev ustrezne prodajne pogodbe je za prodajalca in kupca najbolj pomembna! Nepremičninski agent vam bo odsvetoval sklenitev prodajne pogodbe oziroma podpisovanje katerekoli listine, ki se nanaša na prodajo ali obremenitev vaše nepremičnine brez, da bi listino sestavil ustrezno usposobljen pravnik. Kar 99 % vseh odškodninskih zahtevkov ali sporov med prodajalci in kupci se nanaša na spore, kjer ni bila prisotna nepremičninska agencija. Nepremičninske agencije imajo zakonsko obvezne licencirane agente, za katere imajo sklenjeno zavarovanje odškodninske odgovornosti v višini 350.000 EUR, kar pomeni, da imata tako prodajalec kot kupec zelo pomembno dodatno varnost. Nepremičninska agencija bo poskrbela za ustrezno sestavo vseh listin, odmero davščin na FURS-u in vključila ustrezne »varovalke«, ki bodo prodajalcu omogočile in zagotovile prejem celotne kupnine, ter kupcu varen in bremen prost nakup in prevzem nepremičnine. Prav tako bo v pogodbo vključila določila za primer morebitne neizpolnitve pogodbenih obveznosti in kot nepristranska oseba v primeru spora pomagala razjasniti problem tudi kot verodostojna, nepristranska in zaupanja vredna oseba.
PRIMOPREDAJA NEPREMIČNINE
Pri primopredaji nepremičnine bo nepremičninski agent preveril ali nepremičnina in oprema ustreza sklenjeni pogodbi ter druge morebitne zahtevke, ki jih je potrebno ob primopredaji navesti in popisal stanje števcev. Veliko je v praksi primerov, ko kupec uveljavlja od prodajalca zahtevke po notranji opremi za katero se nista s pogodbo ustrezno dogovorila oziroma nista natančno opisala stanje in vrsto.
Namen tega članka ni delati reklamo za nepremičninske agencije, bolj pomembno nam je, da vas seznanimo s pomembnimi postopki ob prodaji nepremičnine, da boste svojo nepremičnino prodali dobro, varno in brez kasnejših skrbi. SREČNO!
Pripravil: Andrej Kuplenk, direktor
