Namen prodaje dolžnikovega premoženja v izvršbi in stečaju je poplačilo terjatev upnikov. Pogosto se v postopku prodaja tudi dolžnikovo nepremično premoženje in velja, da je nakup v izvršbi ali stečaju varen in praviloma finančno ugoden. Kupec, ki kupuje v sodnem postopku mora poznati pravila postopka v katerem kupuje, saj le tako lahko predvidi možna tveganja in svoje načrte prilagodi časovnici, ki jo narekuje sodni postopek v katerem kupuje.
Čeprav gre tako v izvršbi, kot v stečaju za prisilno prodajo, sta postopka različna, z različnimi pravili in časovnico, vsak s svojimi posebnostmi, od katerih so določene kupcu v korist, druge ne. V prispevku bom na kratko pogledala posebnosti nakupa nepremičnine v stečaju, v naslednjem pa, kako je z nakupom v izvršbi. Opozorila bom na pravila obeh postopkov, na temeljne razlike med njima in na kaj mora biti kupec posebej pozoren.
Stečajni postopek lahko teče nad pravno ali fizično osebo (osebni stečaj) in že ta razlika pomeni tudi razliko v postopku prodaje nepremičnin. V stečaju se postopek prodaje začne s sklepom o prodaji. Posebnost tega sklepa v osebnem stečaju je, da sodišče z njim določi dolžniku 3 mesečni rok v katerem mora nepremičnino izprazniti in izročiti upravitelju, saj je namen prodaja prazne nepremičnine. Večina dolžnikov se izseli prostovoljno, ne pa vsi. V takem primeru zakon nalaga stečajnemu upravitelju, da opraviti prisilno izpraznitev nepremičnine tako, kot jo v izvršbi opravi izvršitelj. Če upravitelj do prodaje ne uspe izseliti dolžnika, se nepremičnina proda zasedena in o tem morajo biti potencialni kupci obveščeni. Kupec, ki kupi zasedeno nepremičnino mora svoji časovnici dodati čas in stroške potrebne za prisilno izselitev dolžnika. Kupcu, ki kupi zasedeno nepremičnino v postopku osebnega stečaja, pravnomočen in izvršljiv sklep o prodaji skupaj s pravnomočnim sklepom o izročitvi, predstavlja izvršilni naslov. Z njim bo lahko takoj začel s prisilno izselitvijo dolžnika v izvršbi. Če kupec kupi zasedeno nepremičnino v stečaju nad pravno osebo (praviloma jo zasedajo najemniki), mora svoji časovnici dodati malo več. V takem primeru mora najprej v pravdnem postopku pridobiti izvršilni naslov za izselitev tistih, ki kupljeno nepremičnino zasedajo in šele, ko ta postane pravnomočen in izvršljiv, lahko začne z izvršbo za njihovo prisilno izselitev. V obeh primerih mora kupec računati, da bo od nakupa do dejanske možnosti uporabe nepremičnine poteklo kar nekaj časa.
V stečaju poznamo več različnih načinov prodaje, a je še vedno najpogostejša javna dražba. Kupci se odločajo za nakup na javni dražbi, ker računajo na dobro ceno, sploh če gre ne gre za prvo dražbo (v stečaju število prodaj ni omejeno, tako kot v izvršbi). V praksi se kaže, da so lastnosti dražbe, ki naj bi odražale njeno transparentnost – vsi, ki so plačali varščino so fizično prisotni, ve se kdo draži in za koliko, vsem je znan najboljši ponudnik – njena največja hiba in polje za manipulacijo. Na javni dražbi se srečajo resni kupci in špekulanti. Slednji izkoristijo dražbo za neobdavčen zaslužek in za nedovoljene dogovore, zaradi katerih je nepremičnina prodana za najnižjo možno ceno. Taki dogovori so v nasprotju z namenom prodaje v stečaju in pomenijo kaznivo dejanje oškodovanja upnikov (216/2 čl. Kazenskega zakonika-1). Pojav je sicer splošno znan, prav tako njegov negativen vpliv na doseženo ceno, a se z njim ne ukvarja nihče. Kupci – špekulanti praviloma nimajo denarja za plačilo kupnine, zberejo le znesek za plačilo varščine. Njihov cilj sodelovanja na javni dražbi je od resnega kupca izsiliti plačilo določenega zneska, v zameno, da odstopijo od draženja (resen kupec ne ve, da špekulant v resnici zneska za plačilo kupnine sploh nima). Nepremičnina se tako proda za izklicno ceno. To je v korist kupca, ki plača najnižjo možno kupnino, špekulanti pa pospravijo v žep od 500, pa do nekaj 1000 eur le zato, da ne dražijo. Taka ravnanja so v škodo upnikov in dolžnika – upnikovo poplačilo je zaradi nižje kupnine nižje, dolžnikov preostali dolg (če ni odpusta obveznosti) pa je zaradi nižjega poplačila terjatve, višji. Negativna stran javne dražbe so tudi pritiski in ustrahovanja kupcev s strani enega od potencilanih kupcev ali kar dolžnika. Večina, ki to doživi se raje odloči, da na dražbi ne sodeluje. Vse te težave pa niso posebnost stečajnih postopkov, saj se isto dogaja tudi v izvršbi. Vsaka težava ima rešitev in za opisane je rešitev v elektronski javni dražbi. Poznajo jo povsod po svetu in sedaj počasi prihaja tudi k nam. Gre za rešitev, ki varuje identiteto dražitelja v razmerju do drugih dražiteljev, v razmerju do organizatorja in do upravljalca sistema. Ker dražitelji ne poznajo drug drugega in med njimi ni fizičnega kontakta, so onemogočene vse špekulacije. Na tak način se doseže, da vsak, ki ima resen namen kupiti nepremičnino, draži do zneska, ki predstavlja njegov maksimum. S tem se doseže najvišja cena, kar je temeljni namen prodaje v postopku izvršbe in stečaja.
V stečaju stečajni upravitelj z najboljšim ponudnikom sklene prodajno pogodbo, ki pa je veljavna pod odložnim pogojem, da sodišče z njo soglaša. Kupci pogosto ne vedo, da lahko odklonijo plačilo kupnine do pravnomočnosti sklepa o soglasju k prodajni pogodbi. Sledi izdaja sklepa o izročitvi nepremičnine in po pravnomočnosti tega sklepa vpis v zemljiško knjigo.
Na papirju se zdi postopek enostaven, a ga kupec lahko z nepoznavanjem pravil sam, v svojo škodo precej zavleče in zakomlicira. Nakup v stečaju je priložnost in je varen nakup, kupec pa naj poskrbi, da pravila pozna, saj le tako lahko predvidi vse, kar tak nakup spremlja.
Pripravila: Maja Lajevec, Izvršba in stečaj, Pravno svetovanje in izobraževanje
