Nakup nepremičnine v izvršbi – kaj mora vedeti kupec ?

38

Kupci se zelo pogosto odločajo za nakup nepremičnin v izvršilnem postopku. Tudi tu velja, da mora kupec za varen in predvidljiv nakup (enako, kot v stečaju) poznati pravila in posebnosti izvršilnega postopka. V primerjavi s stečajem so izvršilni postopki praviloma daljši, saj sodišče  od začetka pa do končnega poplačila upnikov iz kupnine za prodano nepremičnino, izda precej različnih sklepov. Vsak sklep predvideva možnost pravnega sredstva, kar dolžniki vedo in pogosto izkoristijo in s tem pošteno zavlečejo postopek. Kljub temu se nepremičnine v izvršbi dobro prodajajo, sploh, če gre za prodajo na drugi dražbi, ki za kupca v najboljšem primeru pomeni nakup nepremičnine za 50% ocenjene vrednosti.

Izvršilni postopek, sploh njegove zadnje spremembe zelo varujejo dolžnikov socialni položaj, posebej takrat, kadar se v postopku prodaja nepremičnina, ki je njegov dom. Vse te varovalke dolžnikovega položaja močno vplivajo na časovnico poteka postopka. Potencialni kupec mora ta pravila poznati, prav tako sodno prakso tega dela postopka, saj le tako lahko pravilno oceni ali mu nižja kupnina za nepremičnino odtehta čas, ki ga bo porabil v izvršbi od dneva nakupa nepremičnine pa do njene izpraznitve. 

Tako, kot v stečaju se tudi v izvršbi najprej ugotoviti vrednost nepremičnine, ki je predmet prodaje. Razlika je, da se v izvršbi ocenjuje tržna vrednost in da se v postopku predpostavlja, da je nepremičnina zasedena z dolžnikom. Kot podlaga za ugotovitev vrednosti lahko služi cenitev nepremičnine iz drugega postopka, ki pa ne sme biti starejša od dveh let. Postopek do prodaje lahko podaljša zahteva za ponovno ugovotovitev vrednosti nepremičnine, ki jo praviloma zahteva dolžnik. Tak predlog mora biti vložen najmanj dvajset dni pred prodajnim narokom. Zaradi zagotavljanja kontradiktornosti ga sodišče vroči strankam postopka in vsem, ki imajo pravico do poplačila iz zneska dobljenega s prodajo, v izjavo. Sodišče objavlja prodaje nepremičnin na svoji spletni strani. Dobrodošla novost za kupce nepremičnin v izvršbi je, da sodišče poleg odredbe o prodaji objavi tudi cenitveno poročilo. Na splošno pa je iskalnik nepregleden in uporabniku precej neprijazen.

Najpogostejši način za prodajo nepremičnin v izvršbi je javna dražba (poznamo še prodajo z zavezujočim zbiranjem ponudb in prodajo z neposredno pogodbo). V izvršbi so težave pri prodaji na javni dražbi enake, kot v stečaju. Tudi tu prihaja do nedovoljenega dogovarjanja med potencialnimi kupci, posledično do nižje kupnine za prodano nepremičnino, torej do ravnanj, ki so v škodo upnikov in dolžnika. Tudi v izvršbi taka ravnanja pomenijo kaznivo dejanje in tudi tu se teh ravnanj ne preganja. Nepremičnina se na prvi dražbi prodaja za ocenjeno vrednost oziroma ne za manj kot 70% ocenjene vrednosti. Če prva dražba ni uspešna, sodišče na predlog upnika razpiše drugo dražbo na kateri se nepremičnina prodaja za 50% ocenjene vrednosti. Slabost v izvršbi je, da tretje dražbe ni, saj se izvršilni postopek po neuspešni drugi dražbi ustavi.

Sodišče na prodajnem naroku razglasi najboljšega ponudnika in mu domakne nepremičnino. Kupec, ki je edini upnik je lahko oproščen položitve kupnine do višine zneska, ki bi mu šel iz prodaje. V vseh drugih primerih pa mora plačati kupnino v postavljenem roku. Šteje se, da je kupec, ki je hkrati tudi upnik in nepremičnino kupi na drugi dražbi, poplačan do višine ocenjene vrednosti nepremičnine, torej do 100, čeprav se je nepremičnina prodala le za 50%. Kupec se bo na podlagi pravnomočnega sklepa o izročitvi nepremičnine (ta predvideva, da je kupnina plačana v celoti) vpisal v zemljiško knjigo.

Zadnja sprememba zakona je prinesla za potencialne kupce dobrodošlo novost. Zakon daje banki, ki financira nakup na dražbi (zanjo plača kupnino) možnost, da ob predložitvi neposredno izvršljivega notarskega zapisa (pogodba o posojilu) od sodišča zahteva, da se v sklepu o izročitvi nepremičnine kupcu, hkrati odloči o vknjižbi lastninske pravice na kupca in o vpisu hipoteke v korist banke. Taka novost širi krog potencialnih kupcev in v praksi jo banke že prakticirajo. V sklepu o izročitvi nepremičnine sodišče odloči, kdaj se mora dolžnik iz prodane nepremičnine izseliti. Ta sklep je kupcu izvršilni naslov za prisilno izselitev dolžnika. Deložacija se ne opravlja v istem postopku, kot je bila nepremičnina kupljena, ampak mora kupec vložiti nov predlog za izvršbo. Kot sem omenila je izvršilni postopek za dolžnika ugodnejši od stečajnega. Poskrbljeno je za varstvo dolžnikovega socialnega položaja, sploh v primeru prodaje nepremičnine, ki je njegov dom. Zakon daje dolžniku v izvršbi precej pravnih sredstev. Ta so sicer namenjena varstvu položaja strank v postopku, a jih dolžniki pogosto izkoristijo za zavlačevanje – odlaganje trenutka prodajnega naroka in kasneje izpraznitve prodane nepremičnine. Vse pogostejši so predlogi dolžnikov, da ostanejo v prodani nepremičnini, kot najemniki še tri leta po prodaji. Tak predlog mora dolžnik vložiti v 60 dneh od prejema sklepa o izvršbi, sicer to pravico izgubi. Ta možnost ni dana, če teče izvršba za poplačilo posojila za nakup ali gradnjo te nepremičnine, ali za izterjavo terjatve, ki je bila zavarovana s pogodbeno zastavno pravico. Dolžnost sodišča je, da v odredbi o prodaji o taki pravici dolžnika obvestiti potencialne kupce.

Zključimo lahko z ugotovitvijo, da sta ugodna cena in varnost nakupa razloga, zakaj se kupci odločajo za nakup v izvršbi. Pogosto zavestno ali pa zaradi nepoznavanja pravil izvršilnega postopka spregledajo časovnico. Celoten postopek nakupa in v nadaljevanju prisilne izselitve dolžnika iz kupljene nepremičnine, je lahko zelo dolg. Ekonomska računica kupcev očitno prevaga, zato so se kupci pripravljeni spopasti tudi z malo daljšim, včasih stresnim postopkom izvršbe.

Pripravila: Maja Lajevec, Izvršba in stečaj, Pravno svetovanje in izobraževanje

PUSTITE KOMENTAR

Please enter your comment!
Please enter your name here

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.