Vprašanje: V lasti imam nepremičnino, ki jo nameravam oddati v najem. Kakšne so moje obveznosti z vidika obdavčitve, če nepremičnino oddam v najem fizični osebi in kakšne, če jo oddam v najem pravni osebi?
Po Zakonu o dohodnini se dohodki iz oddajanja premoženja v najem štejejo za obdavčljive dohodke fizične osebe. Zavezanci za plačilo dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem so vsi rezidenti Republike Slovenije, prav tako pa tudi nerezidenti, če gre za premoženje, ki ima vir v Sloveniji (kadar se nepremičnina nahaja v Sloveniji).
Če se premoženje oddaja v najem fizični osebi ali tuji pravni osebi, ki v Sloveniji nima obveznosti izračunavanja in plačevanja davčnega odtegljaja, je fizična oseba, ki je iz tega naslova v določenem davčnem (koledarskem) letu dosegla dohodek (najemnino), dolžna vložiti napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženje v najem. Napoved je možno oddati elektronsko preko portala eDavki (če ima oseba digitalno potrdilo), po pošti ali osebno pri davčnem uradu. Napoved je treba vložiti do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto.
Če se premoženje oddaja v najem pravni osebi, ki se šteje za plačnika davka, se izračun in plačilo dohodnine opravi na podlagi davčnega obračuna z davčnim odtegljajem. V tem primeru plačnik davka za davčnega zavezanca – najemodajalca izračuna, odtegne in plača dohodnino. Dohodnina zmanjšuje doseženi dohodek najemodajalca, zato je pomembno, kako stranki opredelita najemnino (bruto ali neto).
Dohodek iz oddajanja premoženja v najem se ne všteva v letno osnovo za odmero dohodnine, temveč je obdavčen po stopnji 25% od doseženega dohodka, zmanjšanega za 10% normiranih stroškov, in se šteje kot končni davek. Zavezanec pa lahko uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja premoženja, ki ohranjajo njegovo uporabno vrednost, oddanega v najem (na podlagi računov), kar je smiselno tedaj, ko so dejanski stroški višji od normiranih.
Odgovor pripravila: Magda Posavec, davčna svetovalka, KPMG poslovno svetovanje d.o.o.
