Ali lahko upravnik oz. stanovalci terjajo doplačilo rezervnega sklada od novega lastnika?

453

Vprašanje: V večstanovanjskem objektu (bloku) se prodaja določeno stanovanje. Objekt ima upravnika in vzpostavljen rezervni sklad. Prejšnji lastnik stanovanja ni redno vplačeval v rezervni sklad. Lastništvo stanovanja se je vmes spremenilo (se je prodalo). Ali lahko upravnik oz. stanovalci terjajo doplačilo rezervnega sklada od novega lastnika stanovanja ali je v vsakem primeru dolžnik vedno in samo stari lastnik? Torej ali je obveznost investicijskega stroška vezana na lastnika (osebo) ali na stanovanje (nepremičnino)? Kako je pri ostalih obratovalnih stroških (elektrika, voda, komunala, …) enako ali kako drugače?

Stvarnopravni zakonik izrecno določa, da če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, obstoji na posameznem delu v etažni lastnini stvarno breme v korist drugih etažnih lastnikov za stroške upravljanja in vplačila v obvezen rezervni sklad do višine petkratnega zneska najnižjega vplačila v rezervni sklad, pri čemer ima to stvarno breme najboljši vrstni red. Gre za stvarno breme v korist etažnih lastnikov v breme vsakokratnega lastnika posameznega dela v etažni lastnini, ki dolguje stroške upravljanja in vplačila v obvezen rezervni sklad.

Stvarno jamstvo zadene vsakokratnega lastnika nepremičnine, tako za njegove zapadle in neizvršene posamične obveznosti kot tudi za zapadle in neizvršene posamične obveznosti prejšnjega lastnika, kar pomeni, da sprememba lastništva ne vpliva obstoj in obseg teh obveznosti.

Upravnik lahko tako na podlagi upravičenj iz stvarnega bremena tudi od novega etažnega lastnika (sodno) terja neplačane stroške upravljanja in prispevke v obvezni rezervni sklad, kamor pa ne spadajo t.i. neplačani obratovalni stroški, saj slednji niso zavarovani s stvarnim bremenom, pri čemer velja pojasniti, da prejšnji etažni lastnik ne odgovarja za stroške upravljanja ter druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, ki nastanejo po tem, ko je ta obvestil upravnika o spremembi lastninske pravice, katerega mora obvestiti takoj oziroma v tridesetih dneh od dneva, ko ima novi lastnik pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Odgovor pripravil: odvetnik Rok Šonc, Erjavec in partnerji, o.p., d.o.o.

Rok Šonca, odvetnik
Rok Šonca, odvetnik

Save

Save

Save

Save

Save

Abanka
LON
Banka Koper
NLB Vita
AS
KPMG

2 KOMENTARJI

  1. Manj kot 75 % (od 54-tih 23)etažnih lastnikov je pooblastilo upravnika in odvetnika v pravdnem postopku po ZVEtL-u glede pripadajočega zemljišča večstanovanjski stavbi. Stroške odvetnika iz tega naslova upravnik črpa iz rezervnega sklada. Osebno nisem nobenega pooblastila, a menim, da je poseg v RS za plačilo odvetnika, sodnih stroškov itd. nezakonito in zavajajoče dejanje upravnika. Posebej, ker je to izredno in ne redno upravljanje. Delno plačilo (iz mojega deleža etažne lastnine), kar mi je upravnik zaračunal, sem zavrnila, za tisti del, kar je črpal iz iz RS-torej sem za toliko zmanjšala svoj delež iz rezervnega sklada(RS), saj mu drugače nisem mogla niti znala plačilo zavrniti. Pisno sem ga o tem še posebej obvestila. Vprašanje: Ali sme upravnik posegati v RS in sklepati odgovor z odvetnikom brez potrebne večine za izredno upravljanje? To po SZ-1 po moje ni možno. Kako in kaj lahko naredim drugače, saj pravdni postopki še tečejo, plačila pa izvršujejo iz rezervnega sklada? Se priporočam za odgovor in lep pozdrav, Zlatka Kos

    • »Za lažje razumevanje predmetne tematike je uvodoma treba pojasniti, da je upravnik v postopku za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi, za razliko od postopka za vzpostavitev etažne lastnine po določilih Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju besedila: ZVEtL), zakoniti zastopnik vseh etažnih lastnikov stavbe, h kateri se določa pripadajoče zemljišče (določilo 1. odstavka 27. člena ZVEtL). Navedeno pomeni, da etažni lastniki upravnika niti ne potrebujejo pooblastiti za zastopanje v postopku določitve pripadajočega zemljišča, saj upravnikovo pooblastilo za zastopanje temelji na zakonu (omenjeno določilo 1. odstavka 27. člena ZVEtL); poenostavljeno povedano sklep, s katerim bi etažni lastniki eventualno pooblastili upravnika za vložitev predloga za določitev pripadajočega zemljišča in, za vodenje tega postopka, ni potreben (glej v: sklep VSL I Cp 364/2015). Za zastopanje pred sodiščem upravnik v tem primeru ne potrebuje posebnega pooblastila, za svoje zastopanje pa lahko vedno pooblasti tudi odvetnika (podobno – glej v: sodbo VSL I Cp 917/2015). Povsem drugo vprašanje pa je vprašanje glede kritja stroškov predmetnega postopka. ZVEtL v določilu 4. odstavka 26. člena, ki se nanaša na postopek za določitev pripadajočega zemljišča, napotuje na smiselno uporabo določil postopka za vzpostavitev etažne lastnine, med njimi tudi na določilo 4. odstavka 23. člena tega zakona, ki izrecno določa, da stroške v zvezi z določitvijo pripadajočega zemljišča (vendar le: stroške za izvedbo vpisa v kataster, stroške parcelacije zemljiške parcele in stroške za izvedence; ne pa tudi eventualne stroške odvetniških storitev) plača upravnik iz sredstev rezervnega sklada, pri čemer se takšni stroški štejejo za stroške rednega upravljanja stavbe. Odgovor zastavljeno vprašanje se torej glasi: Upravnik kot zakoniti zastopnik etažnih lastnikov v postopku določitve pripadajočega zemljišča lahko odvetnika pooblasti za zastopanje, prav tako pa lahko določene stroške plačuje iz sredstev rezervnega sklada.«

      Odgovor pripravil: Rok Šonc, odvetnik
      Erjavec in partnerji, o.p, d.o.o.

PUSTITE KOMENTAR

Please enter your comment!
Please enter your name here