Vprašanje: V večstanovanjskem objektu (bloku) se prodaja določeno stanovanje. Objekt ima upravnika in vzpostavljen rezervni sklad. Prejšnji lastnik stanovanja ni redno vplačeval v rezervni sklad. Lastništvo stanovanja se je vmes spremenilo (se je prodalo). Ali lahko upravnik oz. stanovalci terjajo doplačilo rezervnega sklada od novega lastnika stanovanja ali je v vsakem primeru dolžnik vedno in samo stari lastnik? Torej ali je obveznost investicijskega stroška vezana na lastnika (osebo) ali na stanovanje (nepremičnino)? Kako je pri ostalih obratovalnih stroških (elektrika, voda, komunala, …) enako ali kako drugače?
Stvarnopravni zakonik izrecno določa, da če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, obstoji na posameznem delu v etažni lastnini stvarno breme v korist drugih etažnih lastnikov za stroške upravljanja in vplačila v obvezen rezervni sklad do višine petkratnega zneska najnižjega vplačila v rezervni sklad, pri čemer ima to stvarno breme najboljši vrstni red. Gre za stvarno breme v korist etažnih lastnikov v breme vsakokratnega lastnika posameznega dela v etažni lastnini, ki dolguje stroške upravljanja in vplačila v obvezen rezervni sklad.
Stvarno jamstvo zadene vsakokratnega lastnika nepremičnine, tako za njegove zapadle in neizvršene posamične obveznosti kot tudi za zapadle in neizvršene posamične obveznosti prejšnjega lastnika, kar pomeni, da sprememba lastništva ne vpliva obstoj in obseg teh obveznosti.
Upravnik lahko tako na podlagi upravičenj iz stvarnega bremena tudi od novega etažnega lastnika (sodno) terja neplačane stroške upravljanja in prispevke v obvezni rezervni sklad, kamor pa ne spadajo t.i. neplačani obratovalni stroški, saj slednji niso zavarovani s stvarnim bremenom, pri čemer velja pojasniti, da prejšnji etažni lastnik ne odgovarja za stroške upravljanja ter druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, ki nastanejo po tem, ko je ta obvestil upravnika o spremembi lastninske pravice, katerega mora obvestiti takoj oziroma v tridesetih dneh od dneva, ko ima novi lastnik pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.
Odgovor pripravil: odvetnik Rok Šonc, Erjavec in partnerji, o.p., d.o.o.
