objavljeno-povzeto iz časopisa Dnevnik, 27.9.2017 , novinarka: Manja Pušnik
Andrej Kuplenk, solastnik in direktor ene največjih nepremičninskih družb pri nas, vzpone in padce slovenskega nepremičninskega trga od blizu spremlja že več kot dve desetletji. Sodeloval je tudi pri nastajanju cehovskih organizacij.
Trg nepremičnin je po mnenju nekaterih nepremičninskih strokovnjakov nekoliko podivjal, saj se trenutno prodaja vse, kar se lahko proda. Kupci množično kupujejo predvsem starejša stanovanja, novogradenj praktično ni, prodajalci navijajo cene, banke množično kreditirajo, čeprav so pri tem previdnejše, kot so bile pred krizo. Se nepremičninski balon spet napihuje?
Ponudba nepremičnin in prodajne cene se vedno prilagajajo povpraševanju. Zdaj, ko so kreditni pogoji ugodni, se ponudba ne more tako hitro odzvati povpraševanju, zato cene nepremičnin, ki so dosegljive širšemu krogu kupcev, hitreje naraščajo. Še zlasti to velja za Ljubljano in manjša stanovanja v vrednosti do 150.000 evrov. Ne moremo pa (še) govoriti o nepremičninskemu balonu, saj so razmere bistvene drugačne kot v preteklosti, tudi cene rastejo v bolj razumnih okvirih.
Smo Slovenci končno dobili zaupanje v prihodnost? Še pred dvema letoma je namreč veljalo, da smo zaradi finančne in gospodarske krize bolj varčevali in zelo premišljeno trošili. Je zdaj po vašem mnenju ugoden čas za nakup nepremičnin?
Da, veliko dobrih zvezd je letos nad Slovenijo, ljudje pa so tudi spoznali, da je treba iti naprej. Zgodovinsko ugodne obrestne mere oziroma možnosti najetja dolgoročnega stanovanjskega posojila so občutno zvišale kupno moč oziroma kreditno sposobnost ter varnost kupcev. To velja posebno za vse tiste, ki si nakupa stanovanja niso mogli privoščiti oziroma so živeli v najemniških stanovanjih. Višina odplačevanja mesečne anuitete posojila je zdaj namreč lahko enaka mesečni najemnini manjšega stanovanja in pri fiksni obrestni meri praktično enaka do zadnjega obroka poplačila posojila za nakup stanovanja.
Nedavno ste organizirali eno največjih mednarodnih nepremičninskih konferenc pri nas, na njej pa odprli vprašanje, kako k nam privabiti tuje vlagatelje. Ti so zaradi številnih administrativnih ovir precej nejevoljni – navsezadnje je treba na gradbena dovoljenja čakati več let. Kako se lahko premakne naš birokratski stroj oziroma ali bomo kmalu privlačnejši za tuje vlagatelje, tudi na nepremičninskem trgu?
S konferenco smo vsej Evropi in širše pokazali, da spada naša dežela med investicijsko najbolj zanimive, saj ponuja ogromen potencial z nadpovprečnimi donosi. Kar 38 predavateljev je predstavilo širši vpogled in razvojne možnosti Slovenije. Pri nas je le prišlo do spoznanja, da je treba nujno privabiti dobre tuje vlagatelje, saj je žal domačih bistveno premalo, da bi lahko povečali delež aktivnega prebivalstva in tako dolgoročno zagotovili vzdržnost, konkurenčnost ter razvoj gospodarstva in socialne politike. Predstavniki ministrstva za gospodarstvo in Spirita so pri tem zelo aktivni, tudi mariborska občina, ki je od vseh občin najbolj proaktivna pri privabljanju tujih vlagateljev. Njihove aktivnosti je treba širše podpreti, saj bomo s tem lahko dolgoročno zagotovili ustrezne prejemke upokojencem, višjo zdravstveno varnost kot tudi zmanjšali brezposelnost in odliv mladih v tujino. V Sloveniji (lahko) imamo najboljše razmere za delo in življenje, le vsi se moramo za to bolj potruditi. Z našo majhnostjo in fleksibilnostjo lahko dane prednosti izkoristimo in prehitimo druge, ki so sicer večji, a s tem bistveno okornejši. Imeti pa moramo jasen in skupni cilj medsebojne pomoči za skupni razvoj.
DUTB je marca 2015 vašo agencijo skupaj z družbo Stoja Trade izbrala za posrednika pri prodaji ali oddaji nepremičnin v lasti slabe banke. Ste vsa stanovanja v stanovanjski soseski Celovški dvori in koprskem Nokturnu prodali? Odziv je bil namreč velik, cene stanovanj pa razmeroma ugodne.
DUTB je sprejela naš predlog strategije prodaje, ki se je pokazal za odličnega. Stanovanja v Celovških dvorih so se prodala v rekordnem in seveda tudi v zelo ugodnem času za prodajo nepremičnin, ki še traja. Koper pa je več kot desetkrat manjši od Ljubljane in je zato povpraševanje po stanovanjih vsaj tolikokrat nižje, da enaki model nadaljevanja prodaje (z izjemo prve faze) z zbiranjem najboljših ponudb ni primeren. Nova stanovanja v Nokturnu so izjemno kakovostna, cene so v povprečju za več kot 60 odstotkov nižje od prvotnih cen investitorja GPG. Imajo vse garancije za odpravo napak in so po moji oceni trenutno najzanimivejša stanovanja v Sloveniji, upoštevajoč tudi prihodnjo rast cen nepremičnin na Obali. Od 235 stanovanj jih je naprodaj samo še 70, zato menim, da bodo vsa prodana v prihodnjih šestih mesecih.
Nekateri posamezniki, ki so si ogledali stanovanja v koprskem naselju Nokturno, menijo, da so precenjena. Spet drugi so kritični do stanovanj v ljubljanskih Celovških dvorih, češ da je cena stanovanj glede na slabo gradnjo in »sosesko duhov« previsoka. Kako ocenjujete te kritike?
Kritika je seveda dobrodošla, če je korektna. Veliko jih je bilo nekorektnih in z drugimi interesi oziroma motivi. Vedno je treba pošteno pogledati širšo sliko in tako pridobiti dolgoročen pogled s ptičje perspektive. Obe soseski imata negativen sloves zaradi stečaja podjetij, ki sta ju gradili, kmalu pa se bosta uvrstili med najbolj iskane soseske. To dokazujejo tako dosežene cene iz prodaje kot tudi struktura kupcev, ki so stanovanja kupili, še posebno v koprskem naselju Nokturno. Marsikateremu je že danes žal, da je poslušal te kritike in se ni sam prepričal o stanju in kakovosti stanovanj, ki več kot opravičuje (ugodno) prodajno ceno.
Zakaj je najemniški trg v Sloveniji tako tog? Razmerje med lastništvom in najemom nepremičnin v Sloveniji je 80 proti 20 v prid lastništvu, v tujini pa je to razmerje 30 proti 70 v prid najemu nepremičnin. Kaj bi bilo treba na področju zakonodaje spremeniti, da bi bil nepremičninski najemniški trg prožnejši oziroma da bi lahko več ljudi prišlo do najemniških stanovanj?
Zgodovinski razlogi tako iz obdobja nekdanje Jugoslavije kot tudi možnosti odkupa po tako imenovanem Jazbinškovem zakonu so številnim omogočili zelo ugodno pridobitev nepremičnine. Ni pa slabo, da imamo v Sloveniji tako visok delež lastniških stanovanj, celo nasprotno: to vidim kot zelo veliko prednost z vidika socialne varnosti. Danes vsakemu svetujem in priporočam, naj namesto najema kupi stanovanje in izkoristi izjemno ugodno fiksno obrestno mero ter si tako zagotovi tudi praviloma dolgoročno večjo socialno varnost. To bi morali spodbujati, najemniški trg pa razvijati za vse tiste, ki si nakupa iz različnih razlogov ne morejo privoščiti.
Kakšno prihodnost imajo mladi? Večina jih je bodisi honorarno zaposlenih ali pa delajo za določen čas, to pa hkrati pomeni, da niso upravičeni do stanovanjskih posojil, pa če so ta še tako ugodna.
Prepričan sem, da bo vsako leto tudi mladim lažje, saj povpraševanje po delovnih mestih ponovno narašča, vsa Evropa se stara in tudi v Sloveniji se delodajalci že pritožujejo, da ne najdejo ustreznih ljudi. Služb bo vse več in plače bodo posledično naraščale, s tem pa se bosta krepili tudi kreditna sposobnost in možnost nakupa stanovanja.
Si upate napovedati, kakšne bodo cene nepremičnin do konca leta? Bodo še naraščale ali bodo ostale na zdajšnjih ravneh?
Do konca letošnjega leta ni več daleč in spremembe so lahko zanemarljive, pa tudi težko primerljive, saj je vsaka nepremičnina zgodba zase.
Vaša agencija ABC NEPREMIČNINE je na slovenskem nepremičninskem trgu navzoča že 21 let. Kako se je trg nepremičnin v tem obdobju spremenil?
Veliko se je spremenilo, saj so se uredili zemljiška knjiga in drugi zakoni. Nakup nepremičnine je danes bistveno preglednejši in varnejši. Tudi ponudbe je bistveno več in skoraj vsak lahko najde tisto, kar išče. Imeti mora le potrpljenje, dobro voljo in prave svetovalce.
