Finančno ministrstvo je v javno obravnavo dalo predlog novega zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin. Pripombe zbirajo do 30. septembra. Predlog temelji na posplošeni tržni vrednosti in po pojasnilih državne sekretarke Mateje Vraničar Erman odpravlja neskladja z ustavo. Zakon naj bi predvideno začel veljati v začetku leta 2017.
Posplošena tržna vrednost naj bi predstavljala davčno osnovo za potrebe novega davka na nepremičnine, ta pa je glavni izvirni davčni vir financiranja občin.
Na seji državnega zbora je Vraničar Ermanova z ministrstva za finance pojasnila, da bodo sam zakon o obdavčitvi nepremičnin javnosti predstavili jeseni. “Delamo pa na tem, da bi s postopnim prehodom iz sedanjega sistema nadomestila za uporabo stavbnega zemljišč nekje do leta 2020 popolnoma prešli na sistem obdavčitve glede na vrednost nepremičnin,” je dejala.
Pri pripravi predloga so, kot trdi, natančno pregledali vse argumente ustavnega sodišča. To je imelo dva ključna argumenta, da obstoječi zakon po odločitvi ustavnega sodišče iz 2014 ni skladen z ustavo. Prvi je, da metode niso dovolj podrobno urejene v zakonu, da je preveč prepuščeno podzakonskim aktom. Drugi pa, da lastnik nima možnosti sodelovanja v postopku določanja vrednosti nepremičnine.
“Oba problema smo naslovili, pa tudi nekatere druge, tako da računam, da smo na očitke ustavnega sodišča ustrezno odgovorili,” je še pojasnila Vraničar Ermanova in dodala, da bo konkreten predlog predstavljen jeseni.
Kot je sklepati iz besedila predloga novega zakona, objavljenega na spletni strani ministrstva, je cilj zagotoviti ustrezno pravno podlago za sistem množičnega vrednotenja v samem zakonu. Tako bi preprečili, da bi se izvirne vsebine sistema urejale v podzakonskih predpisih. Slednji so sicer predvideni pri tistih vprašanjih, ki potrebujejo podrobnejše določanje tematike, ki pa ni zakonska.
“Načelo zakonitosti vpliva na pravno predvidljivost sistema, ki je dodatno izraženo z javnostjo podatkov o posplošeni tržni vrednosti, poleg tega pa je celoten sistem modelov vrednotenja natančno določen z uredbo vlade in tako povsem transparenten,” je zapisano v predlogu.
Cilj je tudi nadgraditev že vpeljanega postopka sodelovanja lastnikov in občin v fazi oblikovanja modelov vrednotenja ter omogočenje posebnega postopka vplivanja na posplošeno tržno vrednost. Ta bo tako omogočal ustrezno znižanje ali zvišanje vrednosti ob upoštevanju dokazanih posebnih okoliščin.
Kot posebne okoliščine se določajo posebej ugodna ali neugodna mikrolokacija, nestandardna kakovost in poškodbe. Na vrednost lahko vplivajo le z zniževanjem ali zviševanjem. Sicer pa bo seznam najpogostejših pojavnih oblik posebnih okoliščin, skupaj z vnaprej predvidenim vplivom, predpisan s podzakonskim aktom.
Množično vrednotenje nepremičnin se ohrani kot večnamenski sistem, modeli vrednotenja pa se bodo na podlagi podatkov o trgu nepremičnin preverili najmanj vsaka štiri leta. Zakon določa tudi vsa temeljna načela, merila in metode, s čimer se izboljša kakovost in preglednost sistema množičnega vrednotenja v skladu z načelom zakonitosti. Cilj zagotavljanja večje kakovosti sistema je spodbujanje nadaljnje uporabe podatka o posplošeni tržni vrednosti za dodatne javne (na primer za potrebe ugotavljanja odškodnin pri pogodbenih odkupih v primerih razlastitev) in nejavne namene (na primer za sklepanje zavarovanj, pridobivanja posojil v bankah).
“Uporaba posplošene tržne vrednosti za čim več različnih namenov bi spodbujala lastnike pri izboljševanje kakovosti podatkov v nepremičninskih evidencah oziroma bi jih odvračalo od namenskega prilagajanja posplošene tržne vrednosti nepremičnine preko spreminjanja podatkov o nepremičnini,” je zapisano v predlogu.
Osnovno načelo vrednotenja nepremičnin je vrednotenje v skladu z najgospodarnejšo rabo. Pozidana zemljišča se po predlogu vrednotijo glede na dejansko rabo stavbe in dela stavbe ali dejansko rabo zemljišča, nepozidana pa glede na namensko rabo, pri čemer se kot pomemben element vrednotenja (predvsem za nestavbna zemljišča) upošteva tudi dejanska raba.
Vir: STA