Ponudba nepremičnin na javnih dražbah v Sloveniji je zaradi unovčevanja zavarovanj ob neodplačanih posojilih v zadnjem času res velika. Ob tem do prodaj nepremičnin lahko prihaja v postopkih izvršb nepremičnin ali v okviru unovčevanja premoženja v stečajih.
Razpisane javne dražbe v okviru stečajnih postopkov so objavljene na spletni strani Ajpesa, razpisane javne dražbe v okviru izvršilnih postopkov pa na oglasnih deskah in spletnih straneh sodišč. V zadnjem času so v pomoč številni spletni portali, ki objavljajo informacije o zanimivejših razpisanih javnih dražbah, kjer lahko vrsto nepremičnin, za katero se zanimate, iščete tudi z različnimi iskalniki.
Glede na vrsto postopka (izvršba ali stečaj) se razlikujejo načini oblikovanja prodajnih cen. Pri prodaji nepremičnine v izvršilnem postopku je osnova za določanje cene nepremičnine cenitev sodnega cenilca. Skladno z Zakonom o izvršbi in zavarovanju se izpeljeta največ dve dražbi. Na prvi dražbi nepremičnina ne more biti prodana za manj kot 70 % ocenjene vrednosti. Če je prva dražba neuspešna, se najprej čez 30 dni dražba ponovi, nepremičnina pa se ne more prodati za manj kot 50 % ocenjene vrednosti.
Tudi pri prodajah v okviru stečajnih postopkov nepremičnine ocenijo pooblaščeni cenilci, način prodaje nepremičnin in izhodiščne cene pa v soglasju z upniki predlaga stečajni upravitelj. V stečajih torej ni pravila, kakšne bodo izhodiščne cene glede na ocenjeno tržno vrednost, prav tako ni pravila, koliko postopkov prodaje se bo odvilo v primeru neuspešnih predhodnih prodaj. Stečajni postopki tako puščajo odprtega precej več prostora za špekulacije v zvezi s cenami.
Osnovna prednost nakupa nepremičnine prek javne dražbe je gotovo možnost, da zaradi samega postopka prodaje nepremičnino kupite ceneje od primerljivih nepremičnin na trgu. Na dražbo se je potrebno dobro pripraviti, preučiti ponudbo podobnih nepremičnin in si že vnaprej določiti sprejemljiv cenovni razpon, da vas ne bi v tekmovalni mrzlici zaneslo čez mejo.
Nižja pričakovana cena pa je po običajni ekonomski logiki povezana z večjo negotovostjo. Nepremičnine se na dražbah v izvršilnih oziroma stečajnih postopkih prodajajo po načelu videno – kupljeno, kar pomeni, da se nepremičnina kupi v stanju, kot je, brez jamstev za stvarne napake. Pred dražbo si je običajno nepremičnine mogoče ogledati, a lahko se zgodi, da ni možen zelo podroben pregled stanja, da niso na razpolago vsi dokumenti, vezani na posamezno nepremičnino ipd. Ogledi nepremičnin v izvršilnih postopkih so omogočeni preko sodišča, v primeru stečajev pa lahko ogled omogoči stečajni upravitelj. Pred nakupom je prav tako pomembno preveriti pravno stanje nepremičnine in morebitna z njo povezana bremena.
Pogoj za sodelovanje na dražbi je vplačana varščina, ki največkrat znaša 10 % izklicne cene. V primeru, da na dražbi uspete z nakupom, se vplačana varščina všteva v kupnino, če ste neuspešni, se vam vrne. Ko ste varščino vplačali, pa od nakupa ne morete več odstopiti, v kolikor ste najboljši ponudnik, saj v nasprotnem primeru varščino izgubite.
Tudi pri nakupih preko dražb je lahko zelo dobrodošla pomoč izkušenega nepremičninskega posrednika, ki lahko svetuje tako glede primernega nivoja cene za draženje, kot glede pravnega in dejanskega stanja nepremičnine. Vsekakor pa je lahko tudi koristna opora na sami dražbi, kjer lahko v množici dražiteljev pride celo do prigovarjanja ali druge vrste pritiskov s strani preostalih udeležencev dražbe.
Pripravila: Neja Orelj, vodja projektov in nepremičninska posrednica ABC NEPREMIČNINE
Povezani članek: Prodaja nepremičnine naj se izvaja preko zaupanja vredne nepremičninske agencije
